Au cours des prochaines années, l’immobilier ne fournira probablement plus des performances aussi élevées.

Institutionnalisation et net renchérissement

Aux États-Unis, le secteur a particulièrement bien récupéré de la grande crise financière de 2008-2009. La baisse des taux d’intérêt directeurs et l’activisme des régulateurs / liquidateurs ont favorisé la décongestion du marché américain du crédit… Ensuite, la répression financière a renforcé la reprise. La génération régulière de revenus qu’offrent les actifs immobiliers a attiré d’énormes flux de capitaux et généré leurs exceptionnelles performances. Selon Real Capital Analytics, l’indice composite des prix immobiliers mondiaux est passé d’environ 85 en 2010 à 160 en 2018, soit une plus-value de +88%. Cela a entraîné l’effondrement spectaculaire de leur rendement, c’est-à-dire des revenus locatifs, dans toutes les régions (voir graphique ci-dessous). Cette compression des rendements a été particulièrement importante sur certains marchés anglo-saxons, tels que le Canada et les États-Unis. L’Europe continentale a suivi la même tendance.

Ces vagues intarissables de liquidités ont profondément modifié les marchés immobiliers qui ne sont plus dominés par des grands magnats / promoteurs (à la Trump), mais par les capitaux des fonds de pension, des assurances-vie et des fonds souverains. Ces investisseurs ont une vision longue et des poches profondes. Du côté positif, cela signifie qu’ils seraient moins vulnérables en cas de choc sur les taux d’intérêt. En revanche, leur recherche inexorable de rendement (et d’actifs générateurs de revenus) se rajoute à la demande des acheteurs individuels / individus, et distord les prix. Selon INREV, les actifs immobiliers mondiaux sous gestion (AUM) ont augmenté de +12% en 2018, à 2,8 trillions d’EUR. L’Europe et l’Amérique du Nord représentent la part du lion avec respectivement 35,3% et 34,8%, l’Asie à 18,4%. Fait intéressant, les véhicules immobiliers non cotés représentent 82,3% du total des actifs sous gestion. Les fonds représentent 45% du total.

La hausse des prix comprime les rendements (immobilier global)

De multiples vecteurs de popularité

La probabilité de voir les taux d’intérêt directeurs et obligataires (significativement) monter, vu la perspective d’une désinflation tenace, est très faible. C’est le principal facteur de risque traditionnel, qui provoque raréfaction du crédit et défaillance des promoteurs, etc. Il n’y aurait donc qu’un risque faible à investir dans ce type d’actif à longue duration. Mieux, les fonds diversifiés et les véhicules non cotés offrent une volatilité inférieure à celle des actifs traditionnels cotés. Tout comme les fonds spéculatifs ou le capital-risque, la négociabilité / liquidité de leurs actifs sous-jacents est faible.

Indice des prix (nominaux) de l’immobilier

Il n’empêche que les ajustements de valeur n’en ont pas moins lieu… Brutaux en cas de crise grave (one-off) ou plus graduels. Ainsi, après leur flambée récente, les fonds immobiliers cotés (européens) souffrent depuis quelques mois d’une décote d’environ 10% par rapport à une prime moyenne d’environ 10% au cours de la dernière décennie (source: Green Street Advisors). De plus, les contraintes macro-prudentielles des régulateurs cherchent aussi à casser l’ambiance. La Fed et la BNS, notamment, multiplient les avertissements en raison des excès (sur le segment commercial américain et résidentiel suisse). La tendance à la hausse des taux de défaut aux États-Unis (commerce détail / immobilier commercial) et la détérioration des taux de vacance en Suisse les préoccupent sérieusement. Elles vont continuer d’émettre des directives destinées à brider (indirectement) le volume de crédit.

Conclusion

  • Au cours des prochaines années, l’immobilier ne fournira probablement plus des performances aussi élevées et une faible volatilité
  • La sélectivité s’impose, c’est-à-dire favoriser une large diversification tant au niveau des zones économiques que des segments (commercial, résidentiel, santé, etc.)
  • On portera une attention toute particulière à la liquidité des véhicules d’investissement et de leurs actifs sous-jacents

 

Heravest SA est une boutique indépendante dans le conseil en investissement, du top-down au bottom-up, et un fournisseur de solutions d’investissement.

Rue du Cendrier 12-14
CH-1201 Genève
T +41 22 715 24 40