Tim Gibson, Guy Barnard et Greg Kuhl parlent du vieillissement des populations et montrent comment les sociétés immobilières cotées (REIT) permettent d’exploiter cette tendance démographique de fond.

Greg Kuhl

L’image du «raz-de-marée gris» est souvent utilisée pour décrire le vieillissement de la génération du baby-boom, c’est-à-dire les personnes nées entre 1946 et 1964. Selon la Division de la Population des Nations Unies, au cours des 25 prochaines années, la population mondiale des personnes âgées d’au-moins 65 ans va doubler et atteindre 1,3 milliard d’individus. Aux États-Unis, ces derniers représentent déjà près de 25% de la population et constituent le deuxième groupe démographique du pays. En Chine, l’ampleur du phénomène est telle que les autorités ont assoupli la règle dite de «l’enfant unique» en 2015 en raison des craintes suscitées par le modèle résumé par la formule «4-2-1», c’est-à-dire un enfant devant prendre en charge deux parents et quatre grands-parents.

Guy Barnard

Les besoins et les envies de cette cohorte ont clairement façonné de nombreux aspects de l’économie et de la société actuelles. Les baby-boomers restent sans surprise une force démographique majeure pour les propriétaires immobiliers. Dans le domaine de l’immobilier, on considère généralement que les entreprises directement associées à la prestation des soins de santé, comme les résidences pour personnes âgées, sont les mieux placées pour profiter du «raz-de-marée gris». Ce qui explique la montée en puissance des nouveaux programmes de développement immobilier dans le secteur de l’accompagnement de vie: l’offre disponible totale a augmenté de plus de 4% par an sur les cinq dernières années.

Tim Gibson

Malheureusement, ces projets immobiliers sont achevés bien avant que la demande ne soit à la hauteur. La moyenne d’âge des personnes arrivant dans l’un des établissements de Brookdale Senior Living, le principal opérateur de maisons de retraite aux États-Unis, est de 85 ans alors que les baby-boomers les plus vieux ont environ 73 ans. Selon nous, les opérateurs d’établissements de prise en charge des personnes âgées, qui représentent la part la plus élevée de la valeur des actifs des REIT de santé aux États-Unis, vont continuer à souffrir pendant plusieurs années car la croissance de l’offre devrait rester supérieure à celle de la demande.

D’autres segments des REIT américains sont à nos yeux mieux armés pour profiter de cette vague démographique aujourd’hui et à moyen terme. Selon nous, ce sont les institutions offrant aux personnes arrivant à l’âge de la retraite des solutions de logements préfabriquées qui sont les grands bénéficiaires des tendances démographiques des baby-boomers car elles répondent aux besoins actuels des personnes concernées, pas à ceux qu’ils auront dans dix ans. Ces «communautés» accueillent de jeunes retraités indépendants et aimant se divertir, dont l’âge moyen d’entrée est proche de 60 ans et dont la durée de location est supérieure à 10 ans. Alors que l’âge des baby-boomers va de 55 à 73 ans et que 10 000 Américains parviendront à l’âge de 65 ans chaque jour jusqu’en 2030, ce type de bien immobilier est bien positionné pour exploiter une demande qui va progressivement augmenter. Évolution non-négligeable, les nouveaux programmes de construction de logements préfabriqués de ce type sont très rares, ce qui offrira un environnement favorable aux propriétaires de ces actifs.

Source : Sun Communities, Palm Creek, une communauté de personnes de plus de 55 ans en Arizona

La stratégie Global Property Equities de Janus Henderson détient des REIT dédiés à ce type de biens immobiliers spécialisés, dont Sun Communities, qui constitue une position importante dans le cadre de nos portefeuilles.Avec un taux d’occupation de 96% de ses «logements communautaires» et une demande soutenue, la direction de Sun prévoit une augmentation de 6,6% de son revenu opérationnel «à périmètre constant» en 2019, soit l’un des profils de croissance les plus dynamiques sur le marché des REIT.

Ces tendances étant mondiales, nous allons chercher des opportunités d’investissement sur d’autres marchés. Au Japon, un pays bien connu pour le vieillissement de sa population, nous avons décidé d’exploiter cette tendance en investissant dans Hulic, une entreprise de Tokyo spécialisée dans l’immobilier commercial. Son modèle économique consiste à développer et à investir dans des maisons de retraite et d’autres types d’établissements d’accueil des seniors, et à proposer des services haut de gamme.

Notre équipe continue à étudier les villes, les secteurs et les entreprises qui bénéficient de ces tendances démographiques et des ruptures introduites par les progrès technologiques. Les REIT capables de mettre à profit les tendances liées au vieillissement de la population devraient donc enregistrer une forte hausse de leurs bénéfices.

 

Les positions du portefeuille sont valables au 28 février 2019 et sont sujettes à modification.


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